Combien payez-vous d'impôts sur votre seconde résidence à l'étranger?

Van Lanschot
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Combien payez-vous d'impôts sur votre seconde résidence à l'étranger?

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25 septembre 2018
De plus en plus de Belges possèdent une seconde résidence à l’étranger. Au printemps de cette année, ils ont reçu une bonne nouvelle de l’Europe. Pour cause de discrimination par rapport aux propriétés belges, notre pays est tenu d’alléger la taxation sur les logements de vacances à l’étranger.

Qui détient la compétence fiscale ?

Savoir si vous devez payer des impôts sur ce bien est encore une autre question. Selon la convention préventive de la double imposition que la Belgique a conclue avec plus de 90 pays (de l’Espagne à l’Afrique du Sud), notre pays n’a pas, en principe, le pouvoir d'imposition. Dans la pratique, toutefois, vous devez bel et bien payer des impôts sur votre maison au soleil. Le revenu de votre résidence à l’étranger peut en effet être pris en compte pour déterminer le taux d'imposition sur vos autres revenus. Et si ce revenu supplémentaire vous fait passer dans une tranche d'imposition supérieure, en bout de course vous payez plus d’impôts du fait de votre résidence secondaire. Dans le jargon fiscal, on appelle cela une « exonération d’impôts avec réserve de progressivité.

L’Europe tranche

La question suivante est de savoir quels revenus vous devez mentionner dans votre déclaration en tant que propriétaire d'un logement de vacances. Sur ce point, notre pays est en discussion avec l’Europe depuis des années. Selon la législation belge, vous devez déclarer la valeur locative effective ou les revenus locatifs réels. D'après l’Europe, toutefois, ceci crée une discrimination, car pour une résidence secondaire en Belgique, vous ne devez mentionner que le revenu cadastral, ce qui est nettement plus avantageux. En avril, cette question a été définitivement tranchée par la Cour européenne de Justice. Selon l’arrêt de la Cour, notre pays va devoir adapter sa législation afin d’éliminer cette discrimination.

Revenu cadastral

Difficile, pour l’heure, de prédire l’aspect que prendra cette nouvelle réglementation. En attendant, de plus en plus de Belges déclarent déjà leur maison au soleil sur la base d'une variante étrangère du « revenu cadastral ». Dans le cas par exemple d'une propriété en France, il s’agit de la « valeur locative brute ». En Espagne, c’est la « valor cadastral » et aux Pays-Bas la « WOZ-waarde ». Pour les biens qui ne sont pas loués, le fisc belge s’y est résigné depuis quelques années déjà. Si par contre vous déclarez sur cette base un bien qui est loué, votre contrôleur fiscal risque de faire des difficultés.

Moins d’impôts avec un emprunt

Il faut savoir qu’il existe une autre manière de limiter l’imposition sur votre seconde résidence, en l’occurrence l’emprunt. Si vous souscrivez un emprunt « pour l’acquisition ou la conservation de biens immobiliers », les intérêts payés sur cet emprunt peuvent être déduits de vos revenus immobiliers. C’est une manière parfaitement légale de réduire la base imposable de votre résidence à l’étranger. Si en outre vous empruntez auprès d'une banque belge, les remboursements de capital peuvent donner droit à une réduction d’impôt dans le cadre de l'épargne à long terme. Si votre logement familial est entièrement payé, cela peut être une piste intéressante pour optimiser votre déclaration fiscale.

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